Build can’t wait – unde se pune virgulă?

Criza, care a început „oficial” în urmă cu doi ani, nu a lovit doar finanțele și piața de consum. „Construcțiile de capital – atât cele rezidențiale, cât și cele comerciale și sociale – au scăzut și ele. Se apropie o renaștere, ce o va face să se întâmple și dacă merită să așteptăm o revenire rapidă??

De unde au apărut problemele?

Situația deplorabilă din sectorul construcțiilor este legată în primul rând de problemele economico-politice actuale. Deși multe dintre cauzele sistemice ale stagnării erau deja evidente în timpul primei crize globale, și anume:

* „supraîncălzirea” pieței imobiliare locale;

* lipsa de lichidități;

* neîncrederea reciprocă a actorilor de pe piață în special a băncilor și a dezvoltatorilor ;

* Monopol, procese de afaceri netransparente etc.d.

Totuși, spre deosebire de situația actuală, lipsa de lichiditate din 2008 și 2009 a fost cauzată de. și a existat o criză bancară globală. Iar în perioada 2014-2023, scăderea bruscă a finanțării disponibile a fost declanșată de o interdicție de facto a împrumuturilor pe piețele occidentale. Consecința acestui fapt a fost un declin al construcțiilor, aflat acum în al doilea an fig. 1 .

Figura 1. Dinamica construcțiilor în prima jumătate a anului 2023.

Fluctuațiile de preț cauzate de situația valutară sunt, de asemenea, considerate a fi contribuit la tendința negativă din industrie. Și acest lucru este parțial adevărat. Costul materialelor importate a crescut, dar mai ales în segmentele premium și de construcții de afaceri, precum și în cazul echipamentelor de construcții importate.

„100% din echipamentele de construcții din România sunt importate. Din păcate, am învățat să producem doar tractoare proaste, buldozere proaste și macarale de mică putere, cu automatizări importate. Toate celelalte echipamente încărcătoare, macarale moderne cu economie de energie, pompe de beton sunt importate”, spune directorul de dezvoltare a complexelor rezidențiale Andersen și Erin Island, Georgy Nikolaev.

În plus, prețurile de pe piața internă au crescut pentru produsele cerute în străinătate. De exemplu, prețurile produselor metalice laminate și ale accesoriilor au crescut dramatic până la 50% în doar un an, deoarece producătorii consideră că este mai profitabil să le exporte în Europa și China.

Cu toate acestea, potrivit cercetării, factorii valutari nu afectează costul construcțiilor în general, iar creșterile de preț la anumite elemente sunt compensate de scăderile la alte elemente. Astfel, datele think tank-ului RD Construction arată că anul trecut costul total al materialelor pentru construcția unui metru cub de monolit a scăzut chiar și cu 5-10%1 . Reducerea costurilor s-a datorat, printre altele, trecerii la materiale interne de aceeași calitate ca și cele importate, dar mai ieftine datorită diferenței de curs valutar. În plus, exportatorii, care se concentrează pe livrările externe, nu se grăbesc să cedeze piața internă concurenților.

„Recesiunea din principalele segmente de consum, precum și deprecierea serioasă a Leui în raport cu monedele mondiale au determinat producătorii ruși de materiale de construcții de înaltă calitate să se reorienteze către piețele externe. Țara noastră exportă 2/3 66% din produsele de prelucrare profundă a lemnului în Europa, SUA și țările asiatice”, a explicat Svyatoslav Sarson, directorul fabricii de prelucrare a lemnului Sveza Ust-Izhora. – Un exemplu este placajul stratificat produs de fabricile noastre. Importurile aproape s-au dublat anul trecut. Dar, în paralel cu promovarea în străinătate, menținem cererea internă, pentru care aplicăm o politică de prețuri flexibilă. Prețurile pentru placajul de înaltă calitate s-au schimbat foarte puțin și, ținând cont de rata ridicată a cifrei de afaceri, acesta este încă profitabil pentru industria construcțiilor din România”.

Dezvoltatorii imobiliari confirmă acest lucru. „85% din portofoliul de proiecte actuale ale FGC Lider în regiunea Moscovei sunt concentrate în segmentul de clasă confort, unde ponderea materialelor importate este minimă”, – spune Pavel Bryzgalov, director de dezvoltare strategică al FGC Lider. – Modificările cursului de schimb nu afectează considerabil costul procesului de construcție. Nu a crescut substanțial costul lucrărilor de finisare, deoarece aproximativ 90% din materialele relevante sunt fabricate în România în întreprinderi mixte. De asemenea, pentru industria construcțiilor în general, nu am considera fluctuațiile cursului de schimb ca fiind o prioritate. Până acum, principalele provocări în acest domeniu au fost rezolvate: ei comandă principalele materiale de la producătorii ruși”.

Astfel, factorul cheie care blochează industria nu este creșterea prețurilor, ci lipsa de bani disponibili. Dar cât de critică este și cât de realistă este „accelerarea” pieței sub rezerva injecțiilor financiare??

Unde sunt banii?

Potrivit multor experți, declinul storcătorului nu este ireversibil. Potențialul pieței este prea mare – în România, există încă o lipsă gravă de clădiri rezidențiale și comerciale și de infrastructură generală. Cererea, deși reprimată, rămâne foarte mare. Conform datelor Organizației pentru Cooperare și Dezvoltare Economică OCDE , România se află pe locul 32 în lume în ceea ce privește stocul de locuințe pe cap de locuitor2 , iar cererea de locuințe nu va face decât să crească.

„Nevoia existentă de spațiu rezidențial a populației din țara noastră este estimată la 1,5 miliarde de metri pătrați de spațiu locuibil. m este un volum gigantic. Chiar dacă rata de construcție rămâne la nivelul maxim de dinaintea crizei aproximativ 85 milioane mp , recesiunea va fi cauzată mai degrabă de lipsa de fonduri. m pe an va avea nevoie de un deceniu și jumătate pentru a satisface cererea de locuințe. Din păcate, la revoluția tehnică în construcții s-au suprapus probleme obiective, care afectează parțial dinamica dezvoltării. Modernizarea, trecerea la tehnologii și materiale moderne, creșterea productivității forței de muncă necesită capital de lucru, care este în continuare deficitar”, comentează Olga Milovanova, Product Development Manager la SVEZA Group, cu privire la datele OCDE.

Astfel, recesiunea este mai degrabă o „boală a copilăriei” legată de problemele economice generale și de inadecvările tehnologice. În această situație, întrebarea cheie pentru industrie este strategia sa. Pe de o parte, companiile mari își pot permite să înghețe activele și să încerce să aștepte criza conform celor mai pesimiste estimări, orizontul de stagnare în industrie este limitat la 3-5 ani . Pe de altă parte, există o mare probabilitate ca firmele de construcții mici și mijlocii, care au supraviețuit unui val de falimente anul trecut, să acapareze piața, în timp ce „marile companii” așteaptă ca situația să se îmbunătățească.

„Totul depinde de stadiul de construcție”, spune Pavel Bryzgalov. – În cazul în care proprietatea se află în faza de dezvoltare a proiectului și dezvoltatorul nu are suficiente fonduri pentru construcție, acesta poate suspenda dezvoltarea pentru o perioadă de timp. Dar, odată ce construcția a început și vânzările sunt deschise, nu există nimic mai rău pentru orice dezvoltator responsabil decât să își pună la naftalină proiectul. Cel mai important lucru este să continuăm lucrările și să ne îndeplinim obligațiile față de participanții la construcția acțiunilor”.

Adică, constructorii, în general, nu sunt pregătiți să aștepte. Dar de unde ar putea veni banii pentru a readuce pe drumul cel bun sectorul de bază al economiei?? În condițiile actuale, cel mai serios investitor în țara noastră este guvernul. Deocamdată, aceasta demonstrează un interes semnificativ pentru revitalizarea pieței. Unul dintre instrumentele sale eficiente este scăderea ratei cheie a Băncii Centrale, ceea ce a dus la o scădere a ratelor bancare ipotecare. O astfel de măsură a avut un efect imediat asupra nivelului împrumuturilor și a dus la o redresare a pieței primare. Potrivit Ministerului Construcțiilor, în primele șapte luni din 2023, împrumuturile au crescut cu 40% față de aceeași perioadă din 2015 și aproape că au revenit la nivelul de dinainte de criză.

„Creditele ipotecare cu suport guvernamental, – spune Iulia Sapor, șefa Centrului de Analiză și Consultanță Est-a-Tet, – au fost lansate ca un instrument puternic de stimulare a cererii, care în timpul crizei a scăzut simțitor. În acest moment, nivelul tranzacțiilor de pe piață este la un nivel suficient de ridicat așa cum reiese din statisticile Rosreestr – în primele 10 luni din 2023 au fost cu 77% mai multe tranzacții decât în aceeași perioadă a anului trecut , astfel încât nu este nevoie de extinderea programului. Ratele la creditele ipotecare nu vor crește semnificativ după finalizarea programului și, prin urmare, cererea va rămâne în general stabilă, deoarece acestea se află deja la un nivel confortabil, de aproximativ 12,5-13% în medie”.

Revenirea împrumuturilor înseamnă, printre altele, că scăderea veniturilor personale nu este atât de dezastruoasă pe cât se aștepta la începutul crizei, iar consumatorii sunt încă dispuși să investească în locuințe. Iar piața vibrantă a construcțiilor din România a început deja să primească fondurile mult așteptate care ar putea reporni industria la un nou nivel.

Mai scump decât banii

În ciuda redresării puternice a finanțelor, este clar că vechea prosperitate a investițiilor nu se întrevede la orizont. Reducerea radicală a costurilor este aproape singura modalitate de a menține afacerea de construcții în creștere și profitabilă. În același timp, una dintre principalele rezerve este creșterea productivității muncii. Conform datelor din 2007, acest indicator a fost de 5 ori mai mic pentru constructorii autohtoni în comparație cu liderul industriei, SUA 21% din rata americană . Chiar și luând în considerare ratele de creștere de-a lungul anilor de la 5 la 15% în 10 ani, conform diferitelor estimări , cifra nu este foarte optimistă. Problema este cauzată nu atât de calificarea scăzută a specialiștilor, cât de implementarea insuficientă a echipamentelor, tehnologiilor și materialelor moderne, precum și de lipsa unui management calificat; în prezent, România se află pe locul 103 din 144 în lume în ceea ce privește calitatea sistemului de management.

Evident, acest tip de deficiență „complexă” determină oportunitățile de dezvoltare atât a companiei individuale, cât și a industriei în ansamblu. De exemplu, numai aplicarea noilor tehnologii poate crește productivitatea muncii ceea ce duce la reducerea costurilor cu forța de muncă și a timpului în construcții și la reducerea globală a costurilor cu 15-20%. Cu toate acestea, în cele mai multe cazuri, costurile de implementare nu sunt semnificativ mai mari decât pentru metodele și materialele tradiționale, depășite. Practica dovedește acest lucru cu certitudine.

De exemplu, utilizarea tehnologiilor moderne de cofraj a făcut posibilă pregătirea pentru livrarea anticipată cu trei luni mai devreme decât era planificat – în T4 2023 a primei faze a ansamblului de locuințe Mayak dezvoltator Mayak . Construcția a fost accelerată prin utilizarea placajului SVEZA Dec 350, care economisește timp la lucrările monolitice.

„Chiar și un proiect standard obișnuit are unele elemente non-standard – arhitecturale sau inginerești – care cresc timpul de implementare”, spune Olga Milovanova, Product Development Manager la SVEZA Group. – Placajul de 25 mm și 50 mm – SVEZA DEK 350 – ajută la prevenirea acestui lucru. Nu numai că facilitează tăierea și tăierea pe șantier, dar vă permite, de asemenea, să măsurați vizual pasul necesar proiectului atunci când legați armătura, fără a fi nevoie de o bandă de măsură sau de alte instrumente de măsurare.

Expertul adaugă că timpul și costurile de construcție sunt influențate nu numai de eficiența tehnologică a materialului în sine, ci și de modul ergonomic în care este ambalat. Timpuri de încărcare și descărcare cu până la 20% mai scurte, logistică mai ușoară. Sistemele moderne de construcție accelerează substanțial lucrările de construcție și le fac mai sigure. Un exemplu în acest sens a fost proiectul de introducere a tehnologiei de cofraje prefabricate cu capuri pliabile, care a redus cu 30% munca necesară pentru ridicarea cofrajelor pentru o unitate cardiacă de șase etaje din Samara.

„A fost nevoie de doar șase luni pentru a ridica structura de șase etaje turnată pe loc, care are o suprafață de peste 25.000 de metri pătrați, într-un interval de peste șase săptămâni”, explică Jakob. m de spațiu, au fost disponibile doar șase luni. Eficacitatea tehnologică a cofrajelor de inventar a fost foarte importantă”, explică Maria Mironicheva, șefa departamentului de marketing și comunicare internă de la PERI. – Ritmul accelerat de lucru cu sistemul modular de mese a fost realizat prin intermediul tehnologiei cu cap articulat. Această caracteristică economisește timp și crește rotația materialelor prin rearanjarea și asamblarea/demontarea cofrajelor în unități mai mari. De asemenea, este de remarcat capacitatea sporită de încărcare a propulsoarelor, care sunt fixate rigid în capetele articulate”.

Nu doar concurența tot mai acerbă pe o piață în scădere îi stimulează pe jucători să facă îmbunătățiri tehnologice, ci și guvernul. Stimulează implementarea de noi tehnologii prin creșterea constantă a cerințelor privind operațiunile de construcție, în special prin utilizarea activă a tehnologiei BIM Building Information Modelling . Este un proces de creare și utilizare colectivă a informațiilor despre o structură, descriind întregul său ciclu de viață, de la proiectare până la demolare.

Potrivit lui Andrey Belyuchenko, director al Departamentului de Planificare Urbană și Arhitectură al Ministerului rus al Construcțiilor, este posibil ca până în 2023 cerința de a utiliza tehnologii de modelare a informațiilor să se aplice unei anumite părți a ordinii de stat. Acest lucru înseamnă că nu va fi posibilă intrarea în programele federale de construcții fără experții și software-ul adecvat. Calculul este clar: BIM face ca întregul proces de construcție de la planificare la finalizare să fie complet transparent și disponibil pentru un audit aprofundat. Acest lucru va reduce radical numărul schemelor „gri”, precum și va raționaliza și extinde baza de impozitare.

„Construiește, nu aștepta!”Astăzi este clar că virgula este la locul potrivit. La urma urmei, o criză nu este doar un dezastru, ci și o oportunitate de a schimba și de a începe un nou ciclu de dezvoltare. Noile instrumente de finanțare, creșterea competitivității industriei construcțiilor prin tehnologii moderne și concentrarea pe nevoile consumatorului individual – o șansă clară pentru redresarea și dezvoltarea ulterioară a industriei. Și trebuie să fie folosită acum.